二手房转让合同生效的关键要素是什么?

二手房转让合同生效的主要前提是转让人需要拥有处置权，否则，即使转让合同也无效。 那么，二手房转让合同生效的关键要素是什么？ 我相信您对此会非常感兴趣。 今天，信凯律师事务所专业房产律师将带您了解有关此问题的更多信息。 接下来可以参阅详细介绍。

1.有效的二手房转让合同有哪些要求？

(1)二手房买卖合同是作为债权合同的承诺合同，财产转让登记只是房屋产权转让的必要内容。

买卖合同是双重服务的，有偿的和承诺的合同。 二手房买卖合同作为一种销售合同，也具有双重，有偿和承诺的性质。 根据民法理论，不动产转让合同是指转让不动产的债权合同。 只要合同是书面形式，主体是合格的，意图是真实的，没有违反法律或社会公共利益，则该契约成立并受到法律保护。 因此，不动产变更仅由不动产变更债权合同的履行效力引起，不动产的过户登记也是该合同的履行。 由于转让登记是合同的履行，因此实质上不影响对合同有效性的判断，这是合同法的基本原则。

(2)登记过户行为就是对二手房买卖合同的效力的肯定。

登记行为的发生，是以双方当事人签订的二手房买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的二手房买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前，二手房买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。

(3)登记的公示作用不能决定合同的效力。

房屋进行统一登记过户，体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。市场经济必然要求契约自由，倘若把登记作为合同生效的要件，则势必使登记审查变成对双方可否签订买卖合同及签订后的合同是否有效的确认，这已经远远超出了房管部门的职权。

(4)将登记作为二手房买卖合同的生效要件，在实践中将会遇到一些无法解决的问题。

二、房屋买卖合同生效时间

根据《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”房屋买卖合同一般自订立合同之时成立并生效。但也存在如下例外：

1、若买卖双方约定合同的生效条件，则买卖合同自生效条件成就时生效。

2、法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，自办理批准、登记等手续后生效。

基于不动产所有权的特殊性，买卖中的商品房所有权，即产权应在买卖双方办理了过户登记手续后才转移给购房人。过户登记不是房屋买卖合同的生效要件而仅是物权转移的生效要件，它仅影响房屋所有权的转移而不影响合同的成立与生效。

《城市房地产管理法》第六十条第三款规定的“房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记”和《城市私有房屋管理条例》第六条规定的“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”来看，上述法律和行政法规没有规定房屋买卖合同必须办理过户登记手续才生效。

三、房屋买卖合同何时无效？

1.房地产单独出售，合同无效

因为房屋建在土地上并且是土地的附属物，所以这是密不可分的。 因此，当房屋所有权通过出售转让时，房屋占用区域内的土地使用权也必须转让或随房屋转让。 如果卖方将房地产和土地使用权分别出售给不同的购买者，或者仅在出售房屋的同时转让房屋所有权，而没有在转让房屋的同时转让土地使用权，则买方可以主张该销售合同 是无效的。

2.产权主体存在问题，合同无效

出售房屋的主体必须是房屋的所有人。 如果非所有者出售他人的房屋，则其买卖通常无效。 如果房屋的产权由几个人共享，则必须先获得共同所有人的同意，然后才能出售该物业。 出售合租房屋时，必须提交共同所有人的同意书。 如果某些共有人未征得其他共有人的同意而出售了共有房屋，则其买卖行为通常被视为无效。

3.侵犯优先购买权，合同无效。

在相同条件下，房屋所有人出售共同拥有的房屋时，共有人拥有购买的第一权利。 房屋所有人出售租赁房屋的，应当在出售前合理时间内通知承租人，承租人有权在相同条件下优先购买。 如果房屋所有人在出售房屋时侵犯了共有人或房客的优先购买权，则共有人或房客可以要求法院宣布房屋买卖无效。

4.非法转让和无效合同

主要包括以下房地产的转让（包括买卖）：

（一）司法机关，行政机关依法作出决定或者决定以其他形式封闭或者限制房地产权利的；

（二）依法收回土地使用权；

（三）所有权有争议的；

（四）法律，行政法规禁止转让的其他情形。

必须满足二手房转让合同的有效要求。 如果不满足，则合同无效，一切都徒劳。 以上是信凯律师事务所的信息。 我希望阅读后能更清楚地理解二手房转让合同的有效要求是什么。 如果您还有其他法律问题请咨询信凯律师事务所专业房产律师，我们将派专业律师为您提供帮助。